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Defectos constructivos

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Plazos para reclamar civilmente desperfectos en una vivienda nueva.

La Ley de Ordenación de la Edificación distingue tres plazos de garantía distintos para subsanar otros tantos tipos de defectos constructivos en viviendas nuevas:

  • Un año de garantía para los defectos de terminación y acabado. Por ejemplo, suelos o azulejos mal colocados.
  • Tres años para los defectos en los elementos constructivos y de las instalaciones, vicios que afecten a la habitabilidad, como puede ser la aparición de humedades.
  • Diez años para los vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica o estabilidad del edificio. Un ejemplo serían las grietas provocadas por una mala cimentación.

Dos años, plazo para las reclamaciones desde que se produce el daño

Cabe señalar que el periodo de garantía no comienza cuando se firma el contrato de compraventa, sino que se inicia cuando el constructor entrega oficialmente la obra al promotor con la firma del correspondiente acta.

También hay que tener en cuenta que, a diferencia de las garantías, las reclamaciones tienen un plazo único independientemente del tipo de defecto constructivo. En todos los casos, el propietario de la vivienda dispone de dos años desde que aparece el defecto para reclamar su reparación al promotor o a los demás intervinientes en la obra.

La reclamación puede realizarse después de que se haya agotado el plazo de garantía, siempre que el defecto se detecte dentro de ese plazo y la fecha de aparición se acredite mediante pruebas como, por ejemplo, levantando un acta notarial fotográfica.

Para reclamar la reparación de los defectos constructivos, se recomienda seguir los siguientes pasos:

  • Definir en cuál de los tres tipos de defectos se clasifica el desperfecto.
  • Comprobar si el fallo todavía está cubierto por la garantía.
  • Asegurarse de que no termine el plazo de dos años para la reclamación.
  • Solicitar los servicios de un técnico competente que redacte un informe.
  • Una vez que el informe ha sido elaborado, presentar la reclamación ante el promotor y el resto de intervinientes responsables del desperfecto.
  • Presentar la reclamación por escrito y adjuntar una copia del referido informe.  Para que quede constancia del envío y recepción de los documentos, es aconsejable emplear un burofáx, sistema que tiene valor probatorio.

Tres años para reclamar administrativamente en el caso de las viviendas protegidas.

En el caso de las viviendas protegidas, sus propietarios disponen de un plazo de 3 años para denunciar administrativamente la existencia de deficiencias o vicios ocultos en la construcción. El plazo de 3 años comienza a contarse desde la fecha en que la vivienda fue calificada definitivamente (esta fecha se puede consultar en la correspondiente escritura).

La tramitación por vía administrativa de la denuncia de defectos en la construcción de viviendas protegidas, no es obstáculo para el inicio o prosecución de una reclamación por la vía civil que entiende del incumplimiento de las obligaciones de los diferentes agentes de la edificación establecidos en la Ley de Ordenación de la Edificación.


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