Consultas HFN

CONTESTACIÓN

Deducción por inversión en vivienda habitual

Siendo la consultante residente habitual en Navarra, procederá la exacción del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en dicho territorio, resultando de aplicación el Texto Refundido de la Ley Foral del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante IRPF) aprobado mediante Decreto Foral Legislativo 4/2008, de 2 de junio. Procede resolver la consulta planteada conforme a esta normativa.

La deducción por inversión en vivienda dejó de tener vigencia el 1 de enero de 2018.

Ahora bien, existen 3 regímenes transitorios:

Primero: Para las adquisiciones realizadas antes del 1 de enero de 2013.

Segundo: Para las adquisiciones realizadas entre el 1 de enero de 2013 y el 31 de diciembre de 2015.

Tercero: Para las adquisiciones realizada entre el 1 de enero de 2016 y el 31 de diciembre de 2017.

En el caso de la consultante, al haber adquirido el primer 50% de la vivienda antes del 31 de diciembre de 2012, encaja dentro del primer transitorio. El hecho de haber adquirido el restante 50% en 2018 por extinción del condominio no modifica el encuadre en el precitado régimen transitorio.

Así, siempre que el comunero saliente (el ex cónyuge de la consultante) hubiera practicado deducción por inversión en vivienda habitual antes del 31 de diciembre de 2012 y que no hubiera agotado su límite individual de 120.000 euros de base), la consultante podrá aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual por los pagos derivados de este 50% del préstamo, en las mismas condiciones que lo hace por el 50% inicial.

Disposición transitoria decimoquinta. Régimen transitorio aplicable a la deducción por inversión en vivienda habitual: viviendas adquiridas o rehabilitadas antes del 1 de enero de 2013 así como obras iniciadas y cantidades abonadas antes de esa fecha.

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a) Por la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, siempre que ésta hay sido adquirida o rehabilitada antes del 1 de enero de 2013.

b) Por las obras de rehabilitación o de ampliación de la vivienda habitual, siempre que antes del 1 de enero de 2013 se hayan iniciado las mencionadas obras.

c) Por las obras de construcción de la vivienda habitual, siempre que antes del 1 de enero de 2013 se hayan iniciado las obras o antes de esa fecha se hayan satisfecho cantidades a cuenta al promotor de aquéllas.

d) Por las obras e instalaciones de adecuación de la vivienda a que se refiere el artículo 62.1.f), siempre que las mencionadas obras e instalaciones se hayan iniciado antes del 1 de enero de 2013.

e) En los supuestos de nulidad matrimonial, divorcio o separación judicial por la adquisición de la que fue, durante la vigencia del matrimonio, la vivienda habitual del sujeto pasivo y continúe teniendo tal condición para los hijos comunes y para el progenitor en cuya compañía queden, siempre que la vivienda hubiese sido adquirida antes del 1 de enero de 2013.

2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, la base máxima de la deducción será de 7.000 euros anuales en tributación individual y de 15.000 euros anuales en el supuesto de tributación conjunta.

3. Régimen de las aportaciones a cuentas vivienda.

El sujeto pasivo cuya suma de bases del periodo impositivo determinada de conformidad con lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 62.1.h) sea igual o superior a 20.000 euros y hubiera realizado aportaciones a cuentas vivienda con anterioridad al 1 de enero de 2013, se sujetará al siguiente régimen:

a) No perderá el derecho a las deducciones practicadas con anterioridad al 1 de enero de 2013 siempre que cumpla las condiciones y requisitos que se encontraban vigentes a 31 de diciembre de 2012.

b) No podrá practicar la deducción por las aportaciones a cuenta vivienda realizadas a partir del 1 de enero de 2013.

4. El sujeto pasivo cuya suma de bases del periodo impositivo, determinada de conformidad con lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 62.1.h), sea igual o superior a 20.000 euros no perderá el derecho a las deducciones practicadas con anterioridad al 1 de enero de 2013 por las cantidades satisfechas en concepto de cuotas del Impuesto sobre el Valor Añadido en los contratos de arrendamiento de viviendas con opción de compra, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en el artículo 62.1.a).

En el supuesto de que la suma de bases del periodo impositivo sea igual o superior a 20.000 euros, el sujeto pasivo no podrá practicar la deducción por las referidas cuotas del Impuesto sobre el Valor Añadido satisfechas a partir del 1 de enero de 2013.

5. El referido importe de 20.000 euros será de 22.000 euros cuando se trate de la vivienda habitual de familias numerosas que a 31 de diciembre tengan esa condición, según lo establecido en la Ley Foral 20/2003, de 25 de marzo, de familias numerosas.

En el caso de tributación conjunta esos importes serán, respectivamente, de 40.000 euros con carácter general y de 44.000 euros en el caso de familias numerosas que a 31 de diciembre tengan esa condición.>>

La consultante consolidó el derecho a la aplicación de la deducción por inversión en vivienda habitual al haber residido en ella por más de 3 años desde su adquisición.

Tras un periodo de unos años sin haberla ocupado, vuelve a residir en ella. Para poder generar el derecho a la aplicación de la deducción, de nuevo se ha de volver a residir en ella de forma permanente durante el plazo mínimo de 3 años.

Por tanto, en el IRPF de 2025 podrá aplicar la deducción por los pagos derivados del préstamo (amortización del principal e interés) realizados a partir de que se ocupa de nuevo, es decir, si es septiembre, los pagos realizados desde septiembre hasta diciembre, no los correspondientes a todo el año.

Teniendo en cuenta que adquirió la vivienda en dos momentos distintos, le corresponderá aplicar la deducción por los pagos correspondientes a la adquisición del primer 50%, y en cuanto a los del segundo 50%, le corresponderá siempre que la parte que le transmitió hubiera consolidado la deducción por inversión en vivienda habitual y no hubiera agotado su límite individual.

Además, para volver a consolidar la condición de habitual, desde que la vuelve a ocupar ha de residir en ella de forma permanente al menos 3 años. De lo contrario, perdería el derecho la deducción practicada y debería devolver las cantidades deducidas de forma indebida.

En consecuencia, para que pueda volver a practicarse la deducción por inversión en vivienda habitual tras un periodo en el que la vivienda dejó de tener dicha consideración, es necesario que la misma vuelva a adquirir la condición de residencia habitual del contribuyente, en los términos previstos en el artículo 62 del Texto Refundido de la Ley Foral del IRPF.

Ello exige que la vivienda sea ocupada de forma efectiva y con carácter permanente, cumpliéndose nuevamente los requisitos legales exigidos para cada periodo impositivo. El mero hecho de regresar a residir en la vivienda no determina por sí solo el derecho a la deducción, sino que esta solo podrá aplicarse desde el ejercicio en que se acredite el cumplimiento de dichos requisitos, y respecto de las cantidades satisfechas en ese ejercicio que resulten fiscalmente deducibles.

Reducción rendimiento de capital inmobiliario

Suponiendo que la pareja actual de la consultante aplica la normativa foral navarra, en el artículo 25 del Texto Refundido de la Ley Foral del IRPF se ha regulado una nueva reducción sobre el rendimiento del capital inmobiliario sujeto a tributación:

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1. El rendimiento neto del capital inmobiliario será el resultado de disminuir el rendimiento íntegro en el importe de los gastos necesarios para su obtención, así como en el importe del deterioro sufrido por el uso o transcurso del tiempo en los bienes o derechos de los que procedan los rendimientos, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

El importe total a deducir no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los respectivos rendimientos íntegros obtenidos por el arrendamiento o cesión del inmueble o derecho. El exceso se podrá deducir en los cuatro años inmediatos y sucesivos, conjuntamente con los del periodo impositivo correspondiente, y con el límite señalado en este apartado. Si el mencionado exceso concurre con gastos del periodo impositivo éstos se aplicarán en primer lugar.

2. El rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior se reducirá:

a) Un 70 por ciento, cuando proceda del arrendamiento de viviendas intermediado a través de la sociedad pública instrumental regulada en el artículo 13 de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, y en el artículo 77 del Decreto Foral 61/2013, de 18 de septiembre, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda.

El porcentaje de reducción establecido en el párrafo anterior será el 90 por ciento cuando el contrato de arrendamiento recaiga sobre viviendas situadas en una zona de mercado residencial tensionado.

b) Un 50 por ciento, cuando la vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionado y el rendimiento proceda del arrendamiento con destino a vivienda permanente regulado en el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, excluyéndose, a estos efectos, los arrendamientos por habitaciones.

Para la aplicación de las reducciones establecidas en este apartado 2, será necesario que, a fecha de devengo del impuesto, el contrato de arrendamiento esté debidamente registrado en el Registro de Contratos de Arrendamiento de Vivienda de Navarra previsto en el artículo 90 de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo del Derecho a la Vivienda en Navarra.

Las reducciones sólo resultarán aplicables respecto de los rendimientos declarados por el sujeto pasivo.>>

La orden Foral 157E/2025 de 19 de mayo declaró los siguientes municipios como zona de mercado residencial tensionado:

Pamplona / Iruña, Tudela, Valle de Egüés / Eguersibar, Burlada / Burlata, Barañáin / Barañain, Zizur Mayor / Zizur Nagusia, Estella-Lizarra, Aranguren, Berriozar, Tafalla, Ansóain / Antsoain, Villava / Atarrabia, Corella, Valle de Elorz / Elortzibar, Cintruénigo, Baztan, Altsasu / Alsasua, Huarte / Uharte, Berrioplano / Berriobieti, San Adrián y Peralta / Azkoien.

Por tanto, siempre que la vivienda destinada al alquiler se sitúe en uno de los municipios citados y, teniendo en cuenta que ha registrado el contrato en el Registro de Contratos de Arrendamiento de Vivienda de Navarra, podrá aplicar la reducción del 50% al rendimiento neto positivo derivado de ese contrato de alquiler.

La presente contestación se realiza conforme a la información proporcionada por la consultante, sin tener en cuenta otras circunstancias no mencionadas y que pudieran tener relevancia en la determinación del propósito inicial de la operación proyectada, de tal modo que podrían alterar el juicio de la misma, lo que podrá ser objeto de comprobación administrativa a la vista de la totalidad de las circunstancias previas, simultáneas y posteriores concurrentes en la operación realizada.

La presente consulta se ha contestado conforme a normativa vigente a 31 de diciembre de 2025.