NOVEDAD: Calculadora de cuota de préstamo hipotecario

El préstamo hipotecario, una fórmula para facilitar el acceso a la vivienda

El préstamo hipotecario, conocido comúnmente como hipoteca, tiene como fin facilitar la adquisición de una vivienda. En la mayoría de los casos, dado el esfuerzo económico que supone la compra de una vivienda, su adquisición sólo puede realizarse mediante la financiación de un préstamo hipotecario, fórmula que permite distribuir ese pago a lo largo de varios años.

La vivienda como garantía

En detalle, la hipoteca es un derecho real que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación -normalmente de pago de un crédito o préstamo- sobre un bien, inmueble en la mayoría de los casos. Es decir, la vivienda sirve como garantía del dinero prestado.

Así, a través del préstamo hipotecario, la entidad financiera pone dinero a disposición del beneficiario hasta un límite señalado y por un plazo determinado. El solicitante del préstamo está obligado a devolver a la entidad financiera en un plazo determinado -y generalmente de manera periódica- tanto la cantidad adeudada como los intereses generados y otros gastos acordados.

Si la deuda garantizada no resultara satisfecha en el plazo pactado, la entidad financiera que ha concedido el préstamo puede promover la venta forzosa del inmueble gravado con la hipoteca.

La hipoteca se constituye mediante escritura pública ante notario y, al tratarse de bienes inmuebles, es obligatoria su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Importe del préstamo

El importe del préstamo es la cantidad de dinero que la entidad financiera presta al solicitante y depende de dos factores:

• El valor de tasación de la vivienda. Aunque no suele coincidir con el precio de compra-venta, sirve para conocer si éste se ajusta al valor de mercado. Debe tenerse en cuenta que la entidad financiera suele ofrecer como importe máximo el 80% del valor de tasación, si bien se ponderan otros factores.
• La capacidad de endeudamiento del beneficiario, que determinará la cantidad máxima que puede solicitar. Las entidades financieras calculan este importe mediante estudios que determinan la cantidad que puede pagar el solicitante. Como referencia, suele exigirse que la cuota mensual no supere el 35-40% de sus ingresos netos.

El plazo

Los préstamos hipotecarios son generalmente operaciones a largo plazo (30 años).

Cuanto mayor sea el plazo elegido menor es la cuota mensual a pagar, pero los intereses totales pagados son mayores.

Gastos

Tasación

La vivienda que se va a hipotecar debe ser tasada, lo cual exigirá que un profesional debidamente habilitado para ello (las sociedades de tasación son autorizadas por el Banco de España y deben estar inscritas en sus Registros oficiales) determine cuál es el valor del piso. Como se ha explicado el valor de tasación del inmueble suele limitar el importe del préstamo, que rondará el 80% de dicho valor.

Los gastos de tasación corren por cuenta del cliente. En este caso, se tiene derecho a conocer la identidad de los profesionales seleccionados, el precio de la tasación y a recibir de la entidad de crédito una copia del informe de tasación, o el original si la operación no llega a formalizarse.

De todos modos, la entidad de crédito debe aceptar el informe de tasación que aporta el cliente si se ha realizado por un tasador homologado, y no está caducado.

Gestoría

Las entidades de crédito exigen que ciertos trámites necesarios para la contratación de la hipoteca (como la comprobación de la situación registral de la finca, la liquidación de impuestos o la inscripción de la escritura en el Registro) sean realizados por una gestoría, que será normalmente también la encargada de inscribir la escritura de compra-venta de la vivienda.

Seguros

Si bien no existe obligación legal de contratar un seguro cuando se pide una hipoteca, las entidades de crédito generalmente supeditan la concesión del préstamo a la contratación de un seguro de daños o, con carácter más general, de un seguro multirriesgo del hogar.

Del mismo modo, algunas entidades financieras pueden supeditar la concesión del préstamo a la necesidad de suscribir un seguro de vida, como garantía adicional, ya que el seguro protege a la entidad de crédito ante el posible impago del prestatario debido a su muerte o invalidez.

En cualquier caso resulta conveniente comparar ofertas y elegir la póliza que mejor cubra las necesidades, siempre de común acuerdo con la entidad.

Comisiones

La concesión de un préstamo hipotecario lleva asociadas una serie de comisiones que la entidad financiera cobra por los servicios de intermediación y gestión:

• Comisión de estudio: gastos por las gestiones y análisis que la entidad financiera realiza para verificar la solvencia del solicitante del préstamo hipotecario. En general es un porcentaje sobre el importe solicitado.
• Comisión de apertura: incluye los gastos administrativos y de gestión derivados de su apertura Generalmente no supera el 2% del importe del préstamo y para el caso de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda de hasta 150.253,03 euros, englobará los gastos de estudio.
• Comisión de cancelación anticipada: comisión que cobra la entidad financiera cuando se devuelven anticipadamente cantidades del préstamo hipotecario. Suele ser un porcentaje sobre el importe anticipado.
• Comisión por cancelación: se aplica cuando se devuelve el importe total del préstamo que quedaba pendiente de abonar. Esta comisión está limitada al 1%, cuando la devolución del préstamo no es consecuencia de haber pactado con otra entidad que se subrogue en el préstamo.

Si se trata de un préstamo hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007 y la hipoteca recae sobre una vivienda, las entidades sólo podrán cobrar, por amortización anticipada total, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés.

Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores:

• al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o
• al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.
• Y, si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.

La compensación por tipo de interés se rige por las siguientes reglas:

• En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
• En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando.

Comisión por subrogación: pago por el cambio de titular del préstamo que se calcula sobre el importe que falta por amortizar. Se aplican las comisiones indicadas para la cancelación.

Comisión por novación: Al renegociar las condiciones de un préstamo con la misma entidad financiera que lo concedió, ésta cobra un porcentaje sobre el capital pendiente de devolver. Oscila entre el 0 y el 1%, si bien cuando la novación sólo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión está limitada al 0,1% sobre el capital pendiente de amortizar.

Préstamos para la compra de vivienda protegida 

Los préstamos para la compra de vivienda protegida pueden tener unas condiciones especiales.