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17-02297

  • Nº Expediente 17-02297
  • Nº Resolución 00036/18
  • Fecha resolución 09-01-2018
  • Sección TAN Primera
  • Materia 1
    • Urbanismo; Ejecución del planeamiento 16;16.3
  • Materia 2
  • Materia 3
  • Materia 4
  • Disposición 1
    • Norma Decreto Foral Legislativo
    • Título Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 16 de julio, Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo
    • Tipo 1
    • Número 98, 153
  • Disposición 2
    • Norma Real Decreto
    • Título Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, que aprobó el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana
    • Tipo 1
    • Número 55
  • Disposición 3
    • Norma Ley
    • Título Ley Hipotecaria
    • Tipo 1
    • Número 34
  • Disposición 4
    • Norma Real Decreto
    • Título Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que aprueba normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística
    • Tipo 1
    • Número 20
  • Tema Requerimiento de pago de cuotas de urbanización.
  • Resumen

    La caducidad de las notas registrales sobre afecciones urbanísticas de parcelas no conlleva desaparición de la afección legal de los solares resultantes de la reparcelación al pago de las cuotas de urbanización. Hipoteca legal tácita. Publicidad urbanística como alternativa legalmente válida a la registral (Estella-Lizarra).

  • Sentido de la Resolución
    • Desestimación
  • Contencioso Administrativo
    • Nº Recurso 1 18-00071
    • Organo Judicial 1 Juzgado de lo contencioso administrativo nº3
    • Sentencia fecha 1 23-01-2019
    • Sentido fallo 1 Confirmatorio resol. TAN
    • Nº Recurso 2
    • Organo Judicial 2
    • Sentencia fecha 2
    • Sentido fallo 2
    • Apelación
    • Sentencia fecha - Apelación
    • Sentido fallo - Apelación
  • Resolución

    Visto por la Sección Primera del Tribunal Administrativo de Navarra el expediente del recurso de alzada número 17-02297, interpuesto por DON …………, en nombre y representación de “……………., S.A.”, contra resolución de la Alcaldía del AYUNTAMIENTO DE ESTELLA-LIZARRA de fecha 18 de septiembre de 2017, desestimatoria del recurso de reposición interpuesto contra resolución de la propia Alcaldía de fecha 2 de febrero de 2017, sobre requerimiento de pago de cuotas de urbanización.

    Ha sido Ponente don Jon-Ander Pérez-Ilzarbe Saragüeta.

    ANTECEDENTES DE HECHO

    1º.- Por Decreto nº 150/2013, del 28 de mayo, la Secretaria Judicial del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Estella-Lizarra, dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria, se aprobó una cesión de parcela de la empresa ejecutada (incursa en concurso de acreedores desde el 18 de octubre de 2013, y declarada deudora fallida por Resolución de Alcaldía del Ayuntamiento de Estella-Lizarra 344/2016,  del 17 de noviembre) a favor de la mercantil recurrente.

    Dicha parcela fue producto de la reparcelación de la Unidad de Ejecución 10.1 del Plan General Municipal, y estaba afecta al pago de gastos de urbanización. No obstante, la anotación registral que atestiguaba dicha afección caducó antes de efectuarse su transmisión a la empresa recurrente.

    2º.- Mediante Resolución de Alcaldía 349/2016, el Ayuntamiento de Estella-Lizarra inició expediente de reclamación de pago de cuotas de urbanización. El 2 de febrero de 2017 dictó la Resolución de Alcaldía 31/2017, requiriendo a la mercantil cesionaria del precitado terreno el pago en período voluntario de las cuotas de urbanización pendientes.

    Interpuesto recurso de reposición frente a dicho acto, fue desestimado por Resolución de Alcaldía 316/2017, del 18 de septiembre, contra la que se dirige el recurso de alzada.

    3º.- Por providencia de la Presidenta de este Tribunal se dio traslado del recurso al Ayuntamiento de Estella-Lizarra para que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Decreto Foral 279/1990, de 18 de octubre, de Desarrollo Parcial de la Ley Foral 6/1990, de 2 de julio, de la Administración Local de Navarra (LFALN), remitiera el expediente administrativo o copia diligenciada del mismo, incorporando las notificaciones para emplazamiento efectuadas y presentara, de estimarlo conveniente, informe o alegaciones para justificar la resolución recurrida. Así lo hizo la entidad local.

    4º.- Las partes no solicitan diligencias de prueba.

    FUNDAMENTOS DE DERECHO

    PRIMERO.- Planteamientos de las partes.

    El artículo 18.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) obliga a los titulares de terrenos a “Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente”. Asimismo, la letra f) del artículo 98 del Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo (TRLFOTU) aprobado por Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 16 de julio,  establece para los propietarios de suelos urbanizables la obligación de “Costear o ejecutar la urbanización del ámbito correspondiente (…)”.

    Según dispone el artículo 27.1 del TRLSRU, “La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real”.

    Asimismo, el artículo 153.1 del TRLFOTU prevé que la aprobación del proyecto de reparcelación produzca una “Subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas”, junto con la “Afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos inherentes al sistema de actuación correspondiente”.

    No obstante lo anterior, la mercantil recurrente sostiene que, habiendo caducado la inscripción registral de la afección de la parcela al pago de las cuotas de urbanización, el Ayuntamiento de Estella-Lizarra carece de acción real para exigir el abono de las mismas. En su opinión, la entidad local solamente dispondría de una acción personal frente a la anterior titular de la finca, que era la deudora original.

    Por el contrario, el Ayuntamiento aduce que la necesidad de inscripción de las garantías reales afecta a las obligaciones voluntariamente asumidas, pero no a un deber legalmente establecido, como es el de asumir los costes de urbanización de terrenos urbanizados.

    SEGUNDO.- Terceros adquirentes de parcelas con afecciones urbanísticas.

    Los titulares de terrenos objeto de transformación urbanística tienen la obligación legal de costear la actuación urbanizadora. La transmisibilidad de esa obligación a los propietarios de parcelas resultantes no ofrece duda cuando los compradores sean conocedores de tal circunstancia.

    Pero ¿y si los terceros adquirentes alegan no conocer su existencia por no constar registralmente inscrita esa afección urbanística en la fecha de compra del solar? ¿Pueden esos terceros invocar válidamente el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, en cuya virtud “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro”, y “La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro”?

    Esta cuestión se plantea porque, si bien las afecciones de terrenos al pago de gastos de urbanización acceden al Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que aprueba normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, el artículo 20 de dicha norma dispone que “La afección caducará a los siete años de su fecha”.

    Este plazo estaba en consonancia con lo previsto en el artículo 126.3 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, Reglamento de Gestión Urbanística: “En todo caso, la afección caducará y deberá ser cancelada a los dos años de haberse hecho constar el saldo de la liquidación definitiva, y si no constare, a los siete años de haberse extendido la nota de afección”.

    Con anterioridad a la paralización de proyectos urbanísticos producida tras el estallido de la denominada “burbuja inmobiliaria”, el plazo de siete años se consideraba suficiente para ejecutar y liquidar las cuotas de urbanización. Pero, a partir de 2007, son numerosos los casos en los que ese límite temporal ha sido rebasado.

    En el marco de una de tales situaciones, la Dirección General de Registros y del Notariado entendió, por Resolución de fecha 1 de octubre de 2013 (Boletín Oficial del Estado, BOE, número 258, del 28 de octubre de 2013), que no procedía prorrogar las inscripciones de afecciones al pago de cuotas de urbanización más allá de los siete años establecidos por la precitada normativa.

    Otra Resolución posterior de la misma Dirección General, fechada el 31 de enero de 2014 y publicada en el  BOE número 43, del 19 de febrero de 2014, puntualizó que esa circunstancia no impedía extender nuevas notas de afección, al menos en casos de modificación posterior de los términos de la reparcelación. Se abrió así la puerta a un debate jurídico sobre la posibilidad de inscribir de nuevo afecciones cuya inscripción anterior hubiera caducado.

    TERCERO.- Publicidad urbanística.

    La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha respondido a las cuestiones planteadas en el anterior Fundamento de Derecho basándose en el principio de validez de la publicidad urbanística como alternativa legalmente válida a la publicidad hipotecaria (en el ámbito propio de aquélla, claro está).

    En otras palabras, las limitaciones, cargas y afecciones reflejadas en la documentación urbanística de acceso libre al público han de prevalecer incluso en ausencia de un reflejo registral de las mismas.

    Así, por ejemplo, una Sentencia del Alto Tribunal de fecha 25 de febrero de 2011 declaraba lo que sigue.

    “(…) el art. 34 LH, salvo los casos en que así lo disponga una norma legal y expresa, no alcanza a las limitaciones y deberes instituidos en la LS o impuestas en actos de ejecución de sus preceptos, y tal doctrina debe mantenerse a pesar de las críticas que se han formulado contra el mencionado art. 88 en el sentido de estimarlo atentatorio a los principios de publicidad y seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, porque, frente a ellas, debe tenerse presente que, además de no consentir otra interpretación los claros términos de dicho precepto, el mismo texto refundido establece en su art. 55 un sistema de publicidad urbanística que permite a todo ciudadano obtener conocimiento del régimen urbanístico a que esté sometido el edificio, o parte de él, que pretenda adquirir, y en tal sentido el recurrente no puede trasladar al orden jurídico administrativo la frustración que de sus proyectos adquisitivos se produzca a consecuencia de su negligencia informativa o de la falta de advertencia del vendedor, contra el cual siempre podrá ejercitar las acciones civiles que le correspondan. (…)

    La fe pública registral, en definitiva, protege al tercer adquirente de las limitaciones voluntarias, no así de las instituidas por Ley (…) sin perjuicio, claro está, de las facultades resolutorias e indemnizatorias que a aquel reconoce el art. 62 TR de la LS.

    En consecuencia, en aplicación de dicha doctrina, mal puede prosperar la pretensión del recurrente apoyada en la protección registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria frente a una publicidad urbanística que debe prevalecer (…)”.

    El mencionado artículo 55 pertenece al Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, que aprobó el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. En él se estableció un derecho a información por escrito sobre el “régimen urbanístico aplicable a una finca o sector”.

    En el mismo sentido, el artículo 27.2 del vigente TRLSRU dispone que “En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título:

    a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.

    b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 7” (actuaciones de transformación urbanística).

    El incumplimiento de este deber informativo no conlleva una liberación de las obligaciones urbanísticas, sino solamente una facultad rescisoria de la adquisición del terreno. El número 3 del mismo artículo 27 citado precisa que “La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil”.

    Asimismo, a fin de reforzar las garantías informativas, el número 4 del artículo 27 del TRLSRU establece lo que sigue.

    “Con ocasión de la autorización de escrituras públicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas, los notarios podrán solicitar de la Administración Pública competente información telemática o, en su defecto, cédula o informe escrito expresivo de su situación urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas. Los notarios remitirán a la Administración competente, para su debido conocimiento, copia simple en papel o en soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido información urbanística, dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento. Esta copia no devengará arancel”.

    CUARTO.- Hipoteca legal tácita.

    A pesar de esa rotunda aceptación jurisprudencial de la publicidad urbanística como alternativa válida a la registral, hasta hace poco tiempo han subsistido algunas dudas.

    El carácter público y fehaciente de las previsiones del planeamiento y de los proyectos de urbanización es manifiesto, pero resulta menos evidente cuando se trata de afecciones de parcelas a gastos de urbanización.

    El informe jurídico municipal sostiene que, aun estando caducada la inscripción registral, la mercantil recurrente “podría haber tenido conocimiento del régimen urbanístico de la parcela que iba a adquirir acudiendo al Ayuntamiento de Estella antes de presentar su oferta sobre la cesión de remate”. Ahora bien, cabe preguntarse si esa disponibilidad de información equivale a una obligación de atenerse a su contenido aun cuando no se haya consultado.

    “Prima facie”, parece de todo punto lógico que la vigencia efectiva del régimen urbanístico de un ámbito determinado no dependa de si los particulares afectados efectúan o no las pertinentes consultas. Por otra parte, los arriba transcritos artículos 27.1 del TRLSRU y 153.1 del TRLFOTU establecen el principio de subrogación del nuevo titular en las obligaciones urbanísticas del anterior propietario, independientemente de cómo se configuren las garantías que, en su caso, procedan. Y, según se ha indicado en el anterior Fundamento de Derecho, las carencias o deficiencias informativas, si bien pueden ser causa de resolución del contrato de adquisición de la parcela, no liberan de compromisos y deberes en el plano urbanístico.

    Pero es que, además, a partir de 2014, el propio Tribunal Supremo ha solventado cualquier posible duda sobre esta cuestión al calificar las afecciones de parcelas al pago de gastos de urbanización como hipotecas legales tácitas (análogas a las que, para el ámbito tributario, establece el artículo 63 de la Ley Foral 13/2000, de 14 de diciembre, General Tributaria).

    En efecto, el 15 de julio de 2014 la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó su Sentencia 379/2014, pronunciándose sobre el alcance del artículo 126 del RGU, relativo a la afección real de los terrenos al pago del saldo de la cuenta de liquidación, con carácter privilegiado y (salvo las excepciones que la misma norma reglamentaria señala) prevalente sobre los demás créditos, tanto anteriores como posteriores. Al decir del Alto Tribunal, “por muchas que sean las hipotecas que recaigan sobre una parcela no afectan a la garantía de los costes de urbanización que le correspondan, ya que de acuerdo con el art. 126 del Reglamento de Gestión Urbanística al que se remite el 178 estos costes quedan asegurados con garantía real preferente o cualquier otro y a todas las hipotecas y cargas anteriores. (…)

    Tal privilegio supone una hipoteca legal tácita. (…)

    A la vista de cuanto precede, cabe concluir que las obligaciones derivadas de los planes de ordenación urbanística, concretamente las derivadas de la urbanización de la unidad de actuación, son obligaciones de carácter real, que dan una preferencia de cobro sobre el bien afectado, por encima de cualquier otro derecho inscrito con anterioridad, por lo que cabe hablar, de conformidad con el  art. 90.1.1º LC, de una hipoteca legal tácita, cuya constancia en el Registro de la Propiedad, sea mediante una inscripción de los planes de equidistribución, sea mediante anotaciones marginales (actos a los que nos hemos referido), aunque no haya sido inscrita como tal hipoteca, da derecho a exigir a que se convierta de forma expresa con tal carácter (art. 158.2  LH). Sin embargo, ello no impide que ostente la condición de hipoteca legal tácita a efectos del reconocimiento del privilegio especial, pues en el apartado 2 del  art. 90  LC, se establece que, para que puedan ser clasificada con tal carácter, “la respectiva garantía deberá estar constituida con los requisitos y formalidades previstos en su legislación específica para su oponibilidad a terceros, salvo que se trate de hipoteca legal tácita o de los refaccionarios de los trabajadores”. (…)”.

    Así pues:

    - La inscripción de esta garantía real con otra denominación distinta no enerva el derecho a instar su inscripción como hipoteca.

    - Dicha afección es una hipoteca legal tácita, y no deja de serlo aunque no se inscriba (o la vigencia de la inscripción haya caducado).

    En el plano doctrinal, se ha discutido sobre si es formalmente correcto calificar tal afección urbanística como derecho real de garantía antes de haberse girado la totalidad de las cuotas de urbanización, porque a tal efecto se requiere cuantificar de forma precisa la obligación garantizada. Pero esa posible objeción formal queda desvirtuada tras realizarse la cuantificación correspondiente.

    Esta doctrina ha sido reiterada por las Sentencias del Tribunal Supremo 396/2014, del 21 de julio, y 438/2015, del 23 de julio, siendo aplicada posteriormente en las demás instancias jurisdiccionales. Por citar algún ejemplo, la Audiencia Provincial de Lugo declara en su Sentencia 158/2016, del 7 de abril, que “La doctrina expuesta es plenamente aplicable al caso enjuiciado”, conllevando “la sujeción a los costes de urbanización del proyecto de compensación, por lo que ha de hablarse de una preferencia erga omnes en los términos indicados”.

    El orden jurisdiccional contencioso-administrativo acoge esta jurisprudencia en sentencias como, por ejemplo, la del TSJ de Valencia del 30 de enero de 2017 y la del TSJ de Madrid del 21 de septiembre de 2017. En palabras de la primera,“No obsta a lo dicho la protección derivada del Registro de la Propiedad en relación con el art. 34 de la Ley Hipotecaria, pues la fe pública registral, según tiene declarado la jurisprudencia, protege al tercer adquirente de las limitaciones voluntarias, no así de las instituidas por la ley o de las impuestas en virtud de la misma por los actos de ejecución de sus preceptos, ya que, como es sabido, el derecho urbanístico se rige por criterios materiales y objetivos, como salvaguarda de los intereses generales y de orden público. Todo ello con independencia de las facultades que los aludidos preceptos de la legislación de suelo otorgan al adquirente de la finca para rescindir el contrato y para exigir indemnización por los daños y perjuicios que se le hubieren irrogado”.

    De todo ello se concluye que, a pesar de haber caducado la anotación registral efectuada en su día, la parcela objeto de esta alzada continúa afecta al pago de las cuotas de urbanización correspondientes a la reparcelación  que dio origen a la misma, en virtud de una hipoteca legal tácita.

    En consecuencia, el requerimiento de pago de cuotas de urbanización efectuado por el Ayuntamiento de Estella-Lizarra el 18 de septiembre de 2017 ha de considerarse jurídicamente válido.

    Por todo lo expuesto, el Tribunal

    RESUELVE: Desestimar el recurso de alzada número 17-02297, interpuesto contra Resolución de Alcaldía 316/2017, del 18 de septiembre, del Ayuntamiento de Estella-Lizarra, desestimatoria de recurso de reposición interpuesto frente a la Resolución del mismo órgano 31/2017, del 2 de febrero, que reclama el abono de cuotas de urbanización; actos que se confirman por ser conformes a Derecho.

    Así por esta nuestra resolución, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Mª Asunción Erice.- Miguel Izu.- Jon-Ander Pérez-Ilzarbe.- Certifico.- María García, Secretaria.-

Gobierno de Navarra

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