• IVA / 2008

• LF 19/1992, art 4
• LF 19/1992, art 5
• LF 19/1992, art 17.1.12º
• LF 19/1992, art 17.2

Tributación por la compra de un inmueble reconvertido en vivienda

La consultante va a adquirir un inmueble que ha sido adjudicado al vendedor en virtud de subasta judicial. Se trata de un almacén en el que en su día se hicieron las obras necesarias para transformarlo en vivienda, si bien carece de cédula de habitabilidad, aunque cuenta con el Certificado de final de Obra visado por el Colegio de Arquitectos en 2004. Se consulta sobre la sujeción y, en su caso, exención del Impuesto sobre el Valor Añadido.

DESCRIPCIÓN DE LOS HECHOS:

La consultante va a adquirir un inmueble que ha sido adjudicado al vendedor en virtud de subasta judicial. Se trata de un almacén en el que, con anterioridad a la adjudicación, se hicieron las obras necesarias para transformarlo en vivienda. En la actualidad el inmueble carece de cedula de habitabilidad, pese a que cuenta con el Certificado de final de Obra visado por el Colegio de Arquitectos con fecha (...) de diciembre de 2004.

CUESTIÓN PLANTEADA:

Sujeción y, en su caso, exención del Impuesto sobre el Valor Añadido.

CONTESTACIÓN:

El artículo 4.1 de la Ley Foral 19/1992, de 30 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, dispone que estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial de aplicación del Impuesto por empresarios o profesionales, a título oneroso, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.

El concepto de empresario o profesional viene regulado por el artículo 5 de la citada Ley Foral 19/1992, conforme al cual tienen esta condición, entre otros, las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el número 2 del mismo artículo. Según éste, son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.

De acuerdo con tales preceptos no cabe duda de que la entidad transmitente del inmueble adjudicado en procedimiento hipotecario tiene la condición de empresario a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, por lo que la entrega del mismo se hallará sujeta al citado Impuesto.

Determinada la sujeción al Impuesto, debe analizarse si resulta aplicable la exención contemplada en el artículo 17.1.12º de la Ley Foral 19/1992. De acuerdo con este precepto estarán exentas del Impuesto las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación. A los efectos de lo dispuesto en la Ley Foral, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada.

Del indicado precepto se deduce que, a los efectos de calificar una entrega de edificaciones como primera o segunda o ulterior entrega, y aplicar, en su caso, la exención aludida, es necesario determinar si se trata o no de una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada.

Si el objeto de la entrega es una edificación en fase de construcción no serán aplicables los conceptos de primera o segunda entrega a que se refiere el citado precepto ni, en su caso, la exención que en él se contempla: las entregas de una edificación en construcción estarán sujetas y no exentas del Impuesto en todo caso, siempre que se realicen por empresarios o profesionales en el desarrollo de su actividad empresarial.

Para determinar si el objeto de la entrega es o no una edificación cuya construcción o rehabilitación está terminada habrá que acudir a la normativa en materia de edificación y, en particular, a lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación. Dicho precepto regula la recepción de la obra, que define como el acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por este. La recepción debe consignarse en un acta firmada por el promotor y el constructor en la que se hará constar, entre otros datos, la fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma. A dicha acta se adjuntará el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el director de la ejecución de la obra. Salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de obra, plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor. La recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días desde la fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito.

El artículo 7 de la misma Ley dispone que una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de la obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.

De acuerdo con los citados preceptos la terminación de una obra se acreditará con el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el director de la ejecución de la obra, aunque una vez finalizada la misma deban formalizarse los correspondientes trámites administrativos para su ocupación.

De la información facilitada en el escrito de consulta resulta que si bien la edificación no dispone de la correspondiente cédula de habitabilidad, sí que cuenta con el Certificado de final de Obra visado por el Colegio de Arquitectos el (...) de diciembre de 2004, es decir, con anterioridad a la fecha de adjudicación del inmueble a la ahora transmitente. Por ello cabe concluir que nos hallamos ante una segunda o ulterior entrega de edificación efectuada después de terminada su construcción o rehabilitación, operación exenta del Impuesto por aplicación del precitado artículo 17.1.12º de la Ley Foral 19/1992.

En el supuesto examinado no es posible la renuncia a la exención que se contempla en el punto 2 del mismo artículo, dado que el adquirente del inmueble no es sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y, en función de su destino previsible, tenga derecho a la deducción total del Impuesto soportado por la correspondiente adquisición.

La presente contestación es meramente informativa y no tiene el carácter de vinculante que se define en el artículo 94.4 de la Ley Foral 13/2000, de 14 de diciembre, General Tributaria. No obstante, cuando se actúe de acuerdo con los criterios expuestos en la misma, no se incurrirá en responsabilidad por infracción tributaria, según lo dispuesto en el punto 2 de ese mismo artículo.