2010-43681

IRPF

• IRPF / 2010

• DFL 4/2008, art 45
• DF 174/1999, art 40

Reinversión de las cantidades obtenidas en la transmisión de la vivienda en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

Las cantidades obtenidas en la transmisión de una vivienda habitual a una constructora van a ser reinvertidas en la adquisición de una nueva vivienda habitual a construir por la misma constructora. La vivienda transmitida se encuentra gravada por el préstamo hipotecario que financió su adquisición. Su entrega como parte del precio se realizará a la finalización de las obras de construcción de la nueva vivienda, en un plazo máximo de 22 meses a contar desde el inicio de las obras. Se desea saber cuándo se agota el plazo para reinvertir de forma protegida las cantidades correspondientes y las consecuencas a efectos del IRPF si el plazo ya se hubiera agotado.

Mediante escritura de compra-venta de fecha (...) de 2008 la consultante transmite su vivienda habitual a una empresa constructora por un precio que asciende a 192.924,89 euros cuantía que es satisfecha por la constructora de la siguiente manera: 95.057,75 euros el (...) de 2008, y 97.867,14 euros mediante la entrega por la constructora a la consultante de una vivienda del edificio a construir en el solar al que pertenece la vivienda transmitida.

La vivienda habitual transmitida tenía un préstamo pendiente de amortizar en la fecha de la transmisión de la misma.

El valor de la vivienda a entregar por la constructora asciende a 192.924,89 euros, por lo que la consultante deberá abonar a la constructora en la fecha de entrega de llaves de la vivienda la cantidad de 95.057,75 euros, bien en metálico o bien subrogándose en el préstamo hipotecario que pudiera gravar la vivienda.

La entrega de la vivienda como parte del precio se realizará a la finalización de las obras de construcción, en un plazo máximo de 22 meses a contar desde el inicio de la construcción del edificio.

En la actualidad no se ha producido la entrega de la vivienda porque no ha terminado la construcción de la misma.

Se desea saber si se ha agotado el plazo para reinvertir las cantidades obtenidas en la transmisión de la vivienda en la adquisición de una nueva vivienda habitual, y en caso afirmativo qué se debe hacer a efectos del Impuesto sobre la renta de las Personas Físicas.

El artículo 45 del Texto Refundido de la Ley Foral del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas aprobado por Decreto Foral Legislativo 4/2008, de 2 de junio, establece que:

“1. Podrán excluirse de gravamen los incrementos de patrimonio obtenidos por la transmisión de la vivienda habitual del sujeto pasivo, siempre que el importe total de la misma se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.”

El desarrollo reglamentario de este precepto aparece recogido en el artículo 40 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Decreto Foral 174/1999, de 24 de mayo, que a los efectos que aquí interesan señala:

“1. Podrán gozar de exención los incrementos patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del sujeto pasivo cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo.

2. Se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se hubiera utilizado para adquirir la vivienda transmitida y que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. En todo caso se minorará el valor de transmisión en el importe obtenido que se destine a la amortización del principal en dicho momento, importe que no se computará a los efectos de determinar la base de la deducción por inversión en vivienda habitual.

3. A efectos de la determinación del importe de la reinversión se computarán las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y en el caso de financiación ajena la amortización de la misma.

4. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un periodo no superior a dos años.

Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del periodo impositivo en que se vayan percibiendo.

Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el sujeto pasivo vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga el incremento de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.

Igualmente se considerará como importe reinvertido las cantidades que se hubieran satisfecho en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual en el plazo de los dos años anteriores a la enajenación.

5. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional del incremento patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.

6. Para la calificación de la vivienda como habitual se estará a lo dispuesto en el artículo 51 de este Reglamento. Asimismo, podrán acogerse a la exención los sujetos pasivos que transmitan la vivienda no habitual cuando la misma, dentro de los dos años anteriores a la transmisión, hubiera sido la habitual.

7. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte del incremento patrimonial correspondiente.

En tal caso, el sujeto pasivo imputará la parte del incremento patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al periodo impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.”

De acuerdo al citado artículo 40 debe tener en cuenta:

- Que el importe a reinvertir, para que la totalidad del incremento de patrimonio generado en la transmisión de la vivienda habitual resulte exento por reinversión, será el resultado de restar al valor de transmisión de la vivienda el préstamo destinado a su adquisición que quedara pendiente de amortizar a la fecha de su transmisión.

- Que vista la escritura de venta de la vivienda habitual se trata de una operación a plazos en la que uno de los plazos se cobrará mediante la entrega de una nueva vivienda habitual, por lo que de acuerdo al apartado 4 del artículo 40, aunque dicho cobro se realice una vez pasados dos años desde la fecha de venta se entenderá como importe reinvertido que puede resultar exento, ya que se habrá producido dicha reinversión en el mismo momento en que se entregue la nueva vivienda habitual.

- Que deberá tener en cuenta que la reinversión puede que sea parcial, ya que el resto del importe a reinvertir, es decir, la diferencia entre el importe a reinvertir (precio de venta menos préstamo pendiente de amortizar en el momento de la venta) y la cuantía del plazo cobrada mediante la entrega de la nueva vivienda habitual (97.867,14 euros) que se entiende exento por reinversión, no habrá cumplido el requisito de reinversión en el plazo de dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda.

En caso de producirse una reinversión parcial, de acuerdo al apartado 7 del artículo 40 del Reglamento, deberá proceder a la presentación de una declaración complementaria del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del año 2008 modificando el importe del incremento considerado exento por reinversión e incluyendo la cuantía del incremento que no resulte exenta por reinversión con inclusión de intereses de demora. El plazo para la presentación de la declaración complementaria comenzará a contar desde que finalizó el plazo de dos años para reinvertir, es decir, desde el (...) de octubre de 2010 hasta la fecha en la que termine el plazo de presentación de la declaración del Impuesto correspondiente al año del incumplimiento (el año del incumplimiento es el 2010 y la declaración de ese año se presentará en el 2011).