Normas técnicas de valoración

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

El modelo de estimación del valor de las viviendas que da lugar a estas normas técnicas de valoración es el resultado del análisis estadístico de una muestra que recoge el valor y las características de un amplio número de viviendas distribuidas por todo el ámbito territorial de Navarra. Los valores corresponden a tasaciones y a valores de oferta obtenidos por encuesta. Se ha analizado un total de 17.547 pisos y 1.971 casas unifamiliares.

El análisis de los datos se ha llevado a cabo aplicando modelos lineales resueltos por el método de los mínimos cuadrados. Para la elección de los factores a incluir en los modelos se ha tenido en cuenta el nivel de significación de cada uno de ellos resultante del análisis de la varianza. La variable dependiente analizada ha tenido una definición específica para cada tipo de vivienda, pero en todos los casos se trata de valores en pesetas/euros por metro cuadrado de superficie construida.

La unidad de valoración del modelo para pisos es la unidad urbana, puesto que en la generalidad de los casos un piso está identificado mediante una única unidad urbana.

El modelo más ajustado para la estimación del valor de los pisos ha resultado ser el siguiente:

Yijklmno = ( + OAi + GZj + Zk(j) + Rl + ATm + ASn + (b0 +bn) (rpijklmno - rp) + (c1,0 + c1,j) (acijklmno - ac) + (c2,0 + c2,j) (acijklmno - ac)2 + d1 (scijklmno - sc) + d2 (scijklmno - sc)2 + d3 (scijklmno - sc)3 + eijklmno

Donde:

La ecuación anterior expresa que los factores incluidos en el modelo han sido: Origen y año de obtención de la información, zona, disponibilidad de ascensor, si se trata o no de ático, y si se han efectuado o no reformas significativas, como efectos principales (factores cualitativos) y altura de la vivienda, año de construcción y superficie construida privativa como covariables (factores cuantitativos).

La zonificación se ha llevado a cabo específicamente para este análisis, con dos niveles de disgregación, un primer nivel para la inclusión de su interacción con el efecto de la antigüedad y un segundo nivel, más preciso, para la consideración del efecto de la zona. El resto de factores que entran a formar parte del modelo son datos recogidos en el Registro Fiscal de la Riqueza Territorial de Navarra, con excepción de la disponibilidad de ascensor.

El efecto de la altura se ha calculado incluyendo en el modelo la regresión lineal de la raíz cuadrada del número planta y su interacción con el efecto de la disponibilidad o ausencia de ascensor. El efecto del año de construcción se ha tenido en cuenta a través de la regresión lineal y cuadrática y su interacción con la zona (en su primer nivel de disgregación). El año de construcción se ha limitado a 1900, de modo que a las viviendas construidas antes de esta fecha, se les ha asignado el año de construcción 1900. El efecto de la superficie construida sobre el valor unitario se ha considerado mediante regresión de tercer grado (lineal, cuadrática y cúbica).

En la aplicación de un modelo las covariables sólo pueden tomar valores que se encuentren dentro del rango muestral, por lo que la covariable superficie construida se limita al intervalo 50-350, sin perjuicio de que el valor total de la vivienda se obtenga multiplicando el valor unitario por la superficie construida real. Del mismo modo, el número de planta máximo introducido es 13. Valores que se encuentren fuera de estos intervalos se sustituyen por el valor extremo correspondiente del intervalo.

La unidad de valoración para la aplicación del modelo a casas unifamiliares es la subárea, ya que normalmente el conjunto de una casa unifamiliar está contenido dentro de una subárea. Caso de que bienes vinculados a la vivienda se localicen en otra subárea diferente, éstos deberán ser valorados aparte.

En el caso de las casas unifamiliares el modelo es el siguiente:

Yijklmn = ( + OAi + Zj + Tk + Rl + Cm + b1 (edijklmn - ed) + bq (edijklmn - ed)2 + bc (edijklmn - ed)3 + c (acijklmn - ac) + d (scijklmn - sc) + eijklmn

Donde:

La ecuación anterior expresa que los factores incluidos en el modelo han sido: Origen y año de obtención de la información, tipo de unifamiliar, zona, categoría catastral y si se han efectuado o no reformas significativas, como efectos principales y año de construcción (con límite inferior igual a 1900), superficie construida y "relación superficie construida/superficie de la subárea" como covariables.

La clasificación en "tipos de casa unifamiliar" se efectúa a través de las variables catastrales año de construcción y tipo catastral. La definición de la variable dependiente es diferente según el tipo de unifamiliar, contabilizándose toda la superficie construida en casas clasificadas como no tradicionales y solamente la superficie construida de las unidades de vivienda, en las casas de tipo tradicional. Por esta razón, en casas de tipo tradicional, los edificios diferentes a aquél en que se encuentra la vivienda, aun cuando se localicen en la misma subárea, no están incluidos en la valoración y deberán ser valorados aparte.

La zonificación se ha llevado a cabo específicamente para este análisis. El resto de factores que entran a formar parte del modelo son datos contenidos en el Registro Fiscal de la Riqueza Territorial de Navarra.

El efecto de las covariables "año de construcción" y "superficie construida" se ha considerado a través de regresiones lineales, mientras el efecto de la "relación "superficie construida/superficie de la subárea" se ha introducido como regresión de tercer grado. Las interacciones contrastadas no resultaron significativas, por lo que no se incluyen en este modelo.

En la aplicación de un modelo las covariables solo pueden tomar valores que se encuentren dentro del rango muestral, por lo que la covariable superficie construida se limita al intervalo 50-500 m2, sin perjuicio de que el valor total de la vivienda se obtenga multiplicando el valor unitario por la superficie construida real. Del mismo modo, la "relación superficie construida/superficie de la subárea" se circunscribe al intervalo 0,1-4. Valores que se encuentren fuera de estos intervalos serán sustituidos por el valor extremo correspondiente del intervalo.

De acuerdo con el resultado de los análisis, el coeficiente de correlación entre los valores estimados y los valores muestrales ascendió a 0,94 entre los pisos y a 0,90 para casas unifamiliares. Los modelos se han validado, aplicándolos en la comprobación de valores de 620 pisos y 194 casas unifamiliares no pertenecientes a la muestra, obteniéndose unos coeficientes de correlación entre valores estimados y comprobados de 0,92 y 0,95 respectivamente.

Para simplificar la aplicación práctica de los modelos, se han construido tablas que proporcionan la estimación del valor unitario por medio de constantes aditivas.

Junto a los modelos de estimación del valor de las viviendas se proporciona unas cantidades indicativas del mínimo valor que pueden tomar en las diferentes zonas de Navarra las plazas de aparcamiento, así como un valor por metro cuadrado de superficie construida privativa aplicable de forma general a los trasteros.

La imposibilidad de obtener una muestra suficiente de valores individuales para bienes de naturaleza rústica obliga a la aplicación de un modelo analógico. Como sistema analógico se utilizó la valoración catastral, que tiene en cuenta la caracterización de los terrenos en tipo y clase. Para la transformación de los valores del sistema analógico al sistema real se han aplicado coeficientes obtenidos para cada municipio y tipo, a partir de valores agregados proporcionados por expertos.

METODO DE VALORACIÓN

A). Definiciones.

1). Parcela:

Recinto o superficie de terreno limitada por una línea cerrada, determinada por criterios físicos, jurídicos o administrativos. Es la unidad geográfica de referencia del Registro Fiscal de la Riqueza Territorial de Navarra.

2). Subparcela:

Cada una de las partes en que se puede dividir una parcela, atendiendo a diferencias de naturaleza fiscal, tipo, clase o cultivo.

3). Subárea:

En el Registro Fiscal de la Riqueza Territorial, las unidades urbanas de una parcela se agrupan en subáreas, en función de criterios descriptivos y valorativos. Para la aplicación del presente método de valoración de viviendas, se considera que ningún bien a valorar está constituido por más de una subárea. Unidades urbanas situadas en subáreas diferentes se valorarán independientemente.

4). Unidad Inmobiliaria:

Los bienes inmuebles de Navarra se encuentran recogidos en el Registro Fiscal de la Riqueza Territorial en forma de una o varias unidades inmobiliarias, identificadas por sus referencias catastrales y con reflejo de sus características.

Se entiende por unidad inmobiliaria, o unidad de valoración, cada una de las partes de un inmueble que al poder ser diferenciada en función de su uso o características físicas, administrativas o jurídicas, permite su valoración individualizada, de acuerdo con el artículo 4º de la Ley Foral 3/1995, de 10 de marzo, reguladora del Registro Fiscal de la Riqueza Territorial de Navarra.

5). Unidad urbana:

Las unidades inmobiliarias que constituyen bienes de naturaleza fiscal urbana se denominan unidades urbanas.

6). Superficie construida privativa o principal:

Es la superficie de la construcción comprendida dentro del perímetro definido por las caras exteriores de sus cerramientos de fachadas y al eje de los paramentos medianiles y que delimitan la propiedad de uso privado. A efectos de superficie construida, la superficie de cuerpos volados, balcones y terrazas, cuando no estén cerrados, se computa al 50 por 100.

A efectos de esta valoración, se utilizará la superficie construida privativa o catastral recogida en el Registro Fiscal de la Riqueza Territorial de Navarra.

7). Elementos comunes:

Los así definidos en el artículo 396 del Código Civil.

8). Reforma:

Para la aplicación de los presentes modelos de estimación se tendrá en cuenta la reforma de las construcciones, tal y como se define a efectos de su inclusión en los datos del Registro Fiscal de la Riqueza Territorial de Navarra, que es de la siguiente forma:

- Con carácter general se entiende como reforma aquellas obras realizadas en una edificación con el fin de modificar o remozar sus características.

- Reforma total. Es aquella reforma cuyo coste es igual o superior al 75 por 100 del valor actual de la construcción antes de la reforma.

- Reforma media. Es aquella reforma cuyo coste está comprendido entre el 75 por 100 y el 25 por 100 del valor actual de la construcción antes de la reforma.

9). Medianiles:

Cierres compartidos por dos edificios.

10). Edificio de pisos:

Edificio que contiene dos o más viviendas, de modo que la proyección sobre el suelo de la planta de cada una de ellas se superponga en todo o en parte con la proyección sobre el suelo de al menos otra vivienda del edificio.

11). Piso:

Vivienda situada en un edificio de pisos.

A efectos de esta valoración tendrán la consideración de pisos las unidades urbanas incluidas en el Registro Fiscal de la Riqueza Territorial de Navarra cuyos tres primeros dígitos del tipo catastral son "012" (uso residencial, clase colectiva).

12). Casa unifamiliar:

Edificio no caracterizable como edificio de pisos, cuyo diseño original se adecua al uso predominantemente residencial por parte de una sola familia.

A efectos de esta valoración tendrán la consideración de casas unifamiliares las constituidas por una o varias unidades urbanas incluidas en el Registro Fiscal de la Riqueza Territorial de Navarra, cuyos tipos catastrales cumplen las siguientes condiciones:

- Al menos en una de ellas el tipo comienza por "01" (uso residencial).

- Todos los tipos que comienzan por "01" comienzan también por "011" (uso residencial, clase unifamiliar).

Los edificios complejos de uso predominante no residencial, o residencial colectivo no tendrán la consideración de casas unifamiliares, aunque en la subárea en que se localicen se encuentre alguna unidad tipificada como de uso residencial, clase unifamiliar

13). Casa unifamiliar aislada:

Casa unifamiliar contenida en un edificio que no comparte muros medianiles con ningún otro edificio en el 90 por 100 de la longitud de sus fachadas.

A efectos de esta valoración tendrán la consideración de casas unifamiliares aisladas las constituidas por una o varias unidades urbanas incluidas en el Registro Fiscal de la Riqueza Territorial de Navarra, cuyos tipos catastrales cumplen las siguientes condiciones:

- Al menos en un caso el tipo comienza por "01" (uso residencial).

- Todos los tipos que comienzan por "01" comienzan también por "0111" (uso residencial, clase unifamiliar, modalidad o destino edificación cerrada).

14). Casa unifamiliar con medianiles:

Casa unifamiliar contenida en un edificio que comparte muros medianiles con otro edificio en más del 10 por 100 de la longitud de sus fachadas.

A efectos de esta valoración tendrán la consideración de casas unifamiliares con medianiles las constituidas por una o varias unidades urbanas incluidas en el Registro Fiscal de la Riqueza Territorial de Navarra, cuyos tipos catastrales cumplan las siguientes condiciones:

- Al menos en un caso el tipo comienza por "01" (uso residencial).

- Todos los tipos que comienzan por "01" comienzan también por "0112" (uso residencial, clase unifamiliar, modalidad o destino edificación cerrada).

15). Casa unifamiliar de tipo rural tradicional:

A efectos de esta valoración tendrán la consideración casa de tipo rural tradicional, las casas unifamiliares situadas fuera del municipio de Pamplona y que cumplan alguna de las dos siguientes condiciones:

- Que se trate de un edificio de tipo unifamiliar aislado (sin muros medianiles con otras viviendas), construido en el año 1970 ó anteriores.

- Que se trate de un edificio de tipo unifamiliar con medianiles, construido en el año 1980 ó anteriores.

16). Casa unifamiliar de tipo no tradicional:

A efectos de esta valoración tendrán la consideración de casas unifamiliares de carácter no tradicional, las situadas dentro del municipio de Pamplona o que, estando situadas fuera de éste, cumplan alguna de las dos siguientes condiciones:

- Que se trate de un edificio de tipo unifamiliar aislado (sin muros medianiles con otras viviendas), construido con posterioridad a 1970.

- Que se trate de un edificio de tipo unifamiliar con medianiles, construido con posterioridad a 1980.

17). Plaza de aparcamiento:

Inmueble destinado al estacionamiento de vehículos a motor, principalmente turismos y/o motocicletas, situado en cualquier planta, delimitado mediante líneas pintadas en el suelo o tabiquería, con una superficie mínima de 12 m2, al que se accede a través de una zona común de rodadura y que está dotado con sistemas de seguridad, ventilación e iluminación.

18). Trastero:

Local de uso privado situado en cualquier planta, sin uso posible como vivienda o ampliación de otra ya existente, que puede estar dotado de ventilación y luz natural, destinado al almacenamiento objetos de carácter doméstico.

19). Tipo catastral de las unidades urbanas:

Caracterización de las unidades urbanas por su uso, clase, modalidad o destino y categoría, según el cuadro de tipos de las construcciones, aprobado por el Decreto Foral 268/1988, de 18 de noviembre, por el que se aprueban los cuadros de valores-tipo de las construcciones para la actualización de los valores catastrales.

20). Categoría catastral de las unidades urbanas:

Ultimo dígito del tipo catastral, que se refiere a la categoría de la construcción y puede tomar los valores 0 a 6, con las siguientes denominaciones: 1: Muy buena; 2: Buena; 3: Media; 4: Económica; 5: Modesta.

21). Suelo rústico:

El que está considerado como de naturaleza fiscal rústica en el Registro Fiscal de la Riqueza Territorial de Navarra.

22). Clasificación catastral de las parcelas o subparcelas rústicas:

Las parcelas o, en su caso, subparcelas rústicas se diferencian en el Registro Fiscal de la Riqueza Territorial de Navarra por su tipo de aprovechamiento (1: regadío, 2: secano, 3: forestal-pastos y 4: improductivo) y dentro de cada tipo, por una clase que indica el valor relativo de unos terrenos respecto a otros del mismo tipo de aprovechamiento en el municipio.

En algunos municipios no se ha determinado el tipo de aprovechamiento, adjudicando a todas las parcelas el tipo número 6 (tipo único).

B). Normas.

La aplicación del método de valoración se lleva a cabo del siguiente modo:

1. Determinación de una superficie de referencia para cada bien, en función de la tipificación con que constan en el Registro Fiscal de la Riqueza Territorial las unidades urbanas que lo componen.

2. Obtención del valor unitario por adición de varios sumandos: El valor de los sumandos se encuentra recogido en las Tablas 1 a 17.2 y es función de los datos correspondientes del Registro Fiscal de la Riqueza Territorial de Navarra.

3. Multiplicación de la superficie de referencia por el valor unitario, para obtener el valor del bien.

1). Valoración de pisos.

A. Superficie de referencia: Se utilizará como superficie de referencia la superficie construida privativa o principal, sin inclusión de elemento comunes, en metros cuadrados.

B. Zonificación: Para aplicar el método de estimación es necesario determinar previamente la zona en la que se encuentra. Se han definido dos zonificaciones diferentes, una para la estimación del efecto de la ubicación y otra para la estimación del efecto de la antigüedad sobre el valor del piso. La primera se codifica mediante un número y la segunda mediante una letra. El código de zona numérico que corresponde a cada vivienda se puede consultar en la columna 3 de la Tabla 2 si la vivienda radica en Pamplona, en la columna 3 de la Tabla 3 si radica en Tudela y en la columna 4 de la Tabla 1, si radica en el cualquier otro municipio de Navarra. La zona a aplicar para el efecto antigüedad (codificada mediante una letra), se puede consultar en la columna 4 de la Tabla 2 si la vivienda radica en Pamplona y en la columna 5 de la Tabla 1, si radica en el cualquier otro municipio de Navarra.

C. Obtención del valor unitario: El valor por unidad de superficie se obtendrá por adición de los cinco siguientes sumandos, correspondientes a otros tantos efectos:

C.1. Efecto debido a la zona de ubicación (código de zona numérico): El sumando correspondiente a cada zona se encuentra en la columna 2 de la Tabla 4.

C.2. Efecto debido al año de construcción: El sumando correspondiente al año de construcción se encuentra en la Tabla 5.1 (pesetas) o en la Tabla 5.2 (euros), en la intersección de la fila correspondiente al año de construcción y la columna correspondiente a la "zona relativa al efecto de antigüedad" (zona codificada mediante una letra).

C.3. Efecto debido al número de planta: El sumando correspondiente al número de planta se encuentra en la Tabla 6. El efecto es diferente según el edificio disponga o no de ascensor. Para edificios sin ascensor, el sumando se encuentra en la columna 2 y para edificios con ascensor, en la columna 3.

C.4. Efecto debido al tamaño de la vivienda: El efecto sobre el valor unitario debido a la magnitud de la superficie de referencia de la vivienda se encuentra en la Tabla 7.

C.5. Efecto debido a la presencia o ausencia de reformas significativas: El efecto debido a la presencia o ausencia de reformas significativas se encuentra en la Tabla 8. Se considera que ha habido reformas significativas, si posteriormente a 1980 se ha producido una reforma media o total. En caso contrario, se considera que hay ausencia de reformas.

E. Valor de plazas de aparcamiento: El valor mínimo de una plaza de aparcamiento se hace depender de la zona y se encuentra en la columna 3 de la tabla 4.

F. Valor de los trasteros: El valor mínimo de los trasteros será de 70.000 pesetas por metro cuadrado de superficie privativa (420,70 euros).

2) Valoración de casas unifamiliares de tipo rural tradicional.

A. Superficie de referencia: Se utilizará como superficie de referencia la suma de las superficies construidas de sus unidades urbanas destinadas a vivienda, en metros cuadrados. Las unidades urbanas no destinadas a vivienda no se incluyen en el cómputo de la superficie de referencia.

B. Zonificación: Para aplicar el método de estimación es necesario determinar previamente la zona en la que se encuadra el municipio donde radica la vivienda. El número de zona se encuentra en la columna 3 de la Tabla 1.

C. Obtención del valor unitario: El valor por unidad de superficie se obtendrá por adición de los siete siguientes sumandos, correspondientes a otros tantos efectos:

C.1. Efecto debido al tipo de vivienda: Se aplicarán diferentes sumandos si la vivienda se encuentra en un edificio aislado, o en un edificio con medianiles. Los sumandos correspondientes se encuentran en la Tabla 9.

C.2. Efecto debido a la zona de ubicación: El sumando correspondiente a cada zona se obtiene de la Tabla 11.

C.3. Efecto debido al año de construcción: El sumando correspondiente al año de construcción se encuentra en la Tabla 12. Si la finca se encuentra catastralmente dividida en unidades urbanas diferentes, se tomará como año de construcción, el de la más antigua de las unidades urbanas destinadas a vivienda.

C.4. Efecto debido a la categoría catastral: El efecto sobre el valor unitario debido a la categoría de la vivienda se encuentra en la Tabla 13. Si la finca se encuentra catastralmente dividida en unidades urbanas diferentes, se tomará como categoría de la vivienda, la de la mejor de las unidades urbanas destinadas a vivienda.

C.5. Efecto debido al tamaño de la vivienda: El efecto sobre el valor unitario debido a la magnitud de la superficie de referencia de la vivienda se encuentra en la Tabla 14.

C.6. Efecto debido al grado de edificación de la parcela: El efecto sobre el valor unitario debido al grado de edificación de la parcela se encuentra en la Tabla 15. Se define el grado de edificación como el cociente entre la superficie de referencia y la superficie de la subárea, redondeado a dos decimales.

C.7. Efecto debido a la presencia o ausencia de reforma significativas: El efecto debido a la presencia o ausencia de reformas significativas se encuentra en la Tabla 16. Se considera que ha habido reformas significativas si posteriormente a 1980 se ha producido una reforma media o total. En caso contrario, se considera que hay ausencia de reformas.

3). Valoración de casas unifamiliares de carácter no tradicional.

A. Superficie de referencia: Se utilizará como superficie de referencia la suma de las superficies construidas en metros cuadrados de todas sus unidades urbanas, excepto las de los tipos catastrales que comienzan por: 1410 (edificio menor, cobertizo), 1420 (pavimento), 1430 (jardinería), 1440 (urbanización), 1450 (porche) y 1470 (piscinas descubiertas).

B. Zonificación: Para aplicar el método de estimación es necesario determinar previamente la zona en la que se encuadra el municipio donde radica la vivienda. El número de zona se encuentra en la columna 3 de la Tabla 1.

C. Obtención del valor unitario: El valor por unidad de superficie se obtendrá por adición de los siete siguientes sumandos, correspondientes a otros tantos efectos:

C.1. Efecto debido al tipo de vivienda: Se aplicarán diferentes sumandos si la vivienda se encuentra en un edificio aislado, o en un edifico con medianiles. Los sumandos correspondientes se encuentran en la Tabla 10.

C.2. Efecto debido a la ubicación: El sumando correspondiente a cada zona se obtiene de la Tabla 11.

C.3. Efecto debido al año de construcción: El sumando correspondiente al año de construcción se encuentra en la Tabla 12. Si la finca se encuentra catastralmente dividida en unidades urbanas diferentes, se tomará como año de construcción, el de la más antigua de las unidades urbanas destinadas a vivienda.

C.4. Efecto debido a la categoría catastral: El efecto sobre el valor unitario debido a la categoría de la vivienda se encuentra en la Tabla 13. Si la finca se encuentra catastralmente dividida en unidades urbanas diferentes, se tomará como categoría de la vivienda, la de la mejor de las unidades urbanas destinadas a vivienda.

C.5. Efecto debido al tamaño de la vivienda: El efecto sobre el valor unitario debido a la magnitud de la superficie de referencia de la vivienda se encuentra en la Tabla 14.

C.6. Efecto debido al grado de edificación de la parcela: El efecto sobre el valor unitario debido al grado de edificación de la parcela se encuentra en la Tabla 15. Se define el grado de edificación como el cociente entre la superficie de referencia y la superficie de la subárea, redondeado a dos decimales.

C.7. Efecto debido a la presencia o ausencia de reforma significativas: El efecto debido a la presencia o ausencia de reformas significativas se encuentra en la Tabla 16. Se considera que ha habido reformas significativas si posteriormente a 1980 se ha producido una reforma media o total. En caso contrario, se considera que hay ausencia de reformas.

4). Valoración de suelos rústicos.

A. Superficie de referencia: Se utilizará como superficie de referencia la superficie de la parcela o, en su caso, subparcela que figure en el registro Fiscal de la Riqueza Territorial de Navarra.

B. Obtención del valor unitario: El valor unitario depende del municipio en que radique el bien y de su clasificación catastral (tipo y clase) y se encuentra en las Tablas 17.1 (pesetas por metro cuadrado) y 17.2 (euros por hectárea).

En las parcelas cuya clase no sea un número entero, el valor por unidad de superficie se obtendrá intrapolando entre las clases enteras inmediatamente inferior y superior. Sean C la clase de la parcela a valorar, Ci la clase entera inmediatamente peor, Vi el valor por unidad de superficie de la clase inmediatamente peor y Vs el valor por unidad de superficie de la clase inmediatamente mejor, el valor por unidad de superficie se calculará de la siguiente forma:

Valor unitario = Vi + (Vs - Vi) x (Ci - C)

C. Obtención del valor total: El valor total del suelo rústico se calculará multiplicando la superficie de referencia por el valor unitario correspondiente.

Tabla 1. Zonificación de Navarra.