• IVA / 2008

• LF 19/1992, art 4
• LF 19/1992, art 5
• LF 19/1992, art 17.1.12º
• LF 19/1992, art 17.2
• LF 19/1992, art 38
• LF 19/1992, art 41
• LF 19/1992, art 50

Tributación en el Impuesto sobre el Valor Añadido por compra de piso para oficina

La consultante tiene intención de comprar una vivienda de segunda mano para dedicarla a oficina. Se plantea la cuestión de si es posible abrir oficinas en el piso, y sobre la sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido de la operación. En su caso, la deducibilidad del IVA soportado.

Esta Sección del Impuesto sobre el Valor Añadido no es competente para contestar a la primera cuestión planteada, relativa a la posibilidad de abrir oficinas en cualquier piso anteriormente dedicado a vivienda.

Respecto a la segunda de las cuestiones planteadas, sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido de la operación de compraventa, debe señalarse que el artículo 4.1 de la Ley Foral 19/1992, de 30 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, declara sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial de aplicación del Impuesto por empresarios o profesionales, a título oneroso, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.

El concepto de empresario o profesional viene regulado, a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, por el artículo 5 de la Ley Foral 19/1992, conforme al cual tienen esta condición:

a) Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el número 2 de este artículo.

No obstante, no tendrán la consideración de empresarios o profesionales quienes realicen exclusivamente entregas de bienes o prestaciones de servicios a título gratuito, sin perjuicio de lo establecido en la letra siguiente.

b) Las sociedades mercantiles, en todo caso.

c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.

En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.

d) Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.

Nada se indica en el escrito de consulta acerca de la condición del transmitente de la vivienda. No obstante, por aplicación de los citados preceptos, habrá que concluir que la operación a que se refiere la consulta únicamente estará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido si el vendedor tiene la condición de empresario o profesional de acuerdo con el precitado artículo 5, y la vivienda trasmitida se halla afecta a su actividad empresarial o profesional.

En el caso de que la operación se hallase sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, debe tenerse en cuenta que el artículo 17.1.12º de la Ley Foral 19/1992 dispone que estarán exentas del Impuesto las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación. A los efectos de lo dispuesto en la Ley Foral, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada.

De acuerdo con la escueta descripción de hechos de la consulta, la entrega del piso a que se refiere la misma debe calificarse como segunda entrega de edificaciones, razón por la cual, de hallarse sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, se encontraría exenta del mismo.

No obstante lo anterior, el artículo 17.2 establece que la exención contemplada en el número 12º podrá ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinan reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y, en función de su destino previsible, tenga derecho a la deducción total del Impuesto soportado por la correspondiente adquisición.

Se entenderá que el adquirente tiene derecho a la deducción total cuando el porcentaje de deducción provisionalmente aplicable en el año en el que se haya de soportar el Impuesto permita su deducción íntegra, incluso en el supuesto de cuotas soportadas con anterioridad al comienzo de la realización de entregas de bienes o prestaciones de servicios correspondientes a actividades empresariales o profesionales.

Por consiguiente, la posibilidad de renuncia a la exención aparece vinculada al derecho a la deducción del adquirente, derecho que aparece regulado en los artículos 38 y siguientes de la Ley Foral 19/1992. El artículo 38.2 de la misma determina que el derecho a la deducción sólo procederá en la medida en que los bienes y servicios adquiridos se utilicen en la realización de las operaciones comprendidas en el artículo 40.1 de la Ley Foral, entre las que se encuentran las entregas de bienes y prestaciones de servicios sujetas y no exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido.

El artículo 41 establece además unas limitaciones del derecho a deducir, señalando que los empresarios o profesionales no podrán deducir las cuotas soportadas o satisfechas por las adquisiciones de bienes o servicios que no se afecten, directa y exclusivamente, a su actividad empresarial o profesional. De acuerdo con el mismo precepto, no se entenderán afectos directa y exclusivamente a la actividad empresarial o profesional, entre otros, los bienes o servicios que se utilicen simultáneamente para actividades empresariales o profesionales y para necesidades privadas, así como los bienes destinados a ser utilizados en la satisfacción de necesidades personales o particulares de los empresarios o profesionales, de sus familiares o del personal dependiente de los mismos.

Por otra parte, cuando el sujeto pasivo, en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional, efectúe conjuntamente entregas de bienes o prestaciones de servicios que originen el derecho a la deducción y otras operaciones que no habiliten para el ejercicio de tal derecho, para la determinación del impuesto soportado deducible será de aplicación la regla de prorrata. De conformidad con lo previsto en el artículo 49, la regla de prorrata tendrá dos modalidades de aplicación, general y especial, indicando el mismo artículo los supuesto de aplicación de una y otra. En los casos de aplicación de la regla de prorrata general, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 50, sólo será deducible el impuesto soportado en el porcentaje que resulte de multiplicar por 100 el resultado de dividir el importe total, determinado para cada año natural, de las entregas de bienes y prestaciones de servicios que originen el derecho a la deducción, entre el importe total, determinado para el mismo período de tiempo, de las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas por el sujeto pasivo, incluidas aquellas que no originen el derecho a deducir.

Conforme al artículo 52, el ejercicio del derecho a deducir en la prorrata especial se ajustará a las siguientes reglas:

- Las cuotas impositivas soportadas en la adquisición de bienes o servicios utilizados exclusivamente en la realización de operaciones que originen el derecho a la deducción podrán deducirse íntegramente.

- Las soportadas en la adquisición de bienes o servicios utilizados exclusivamente en la realización de operaciones que no originen derecho a la deducción no podrán ser objeto de deducción.

- Las cuotas soportadas en la adquisición de bienes o servicios utilizados sólo en parte en la realización de operaciones que originen derecho a deducir podrán ser deducidas en la proporción resultante de aplicar el porcentaje a que se refiere el artículo 50 ya citado.

Por último, hay que señalar también la posibilidad de que el sujeto pasivo realice actividades económicas en sectores diferenciados de la actividad empresarial o profesional, en cuyo caso, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 47 de la Ley Foral, deberá aplicar separadamente el régimen de deducciones respecto de cada uno de los sectores y, cuando se efectúen adquisiciones de bienes o servicios para su utilización en común en varios sectores diferenciados de actividad, lo establecido en el ya citado artículo 50.2 de la Ley Foral.

A la vista de lo anteriormente expuesto cabe concluir que, cumpliéndose los demás requisitos legal y reglamentariamente previstos, si el porcentaje de deducción provisional que resulte procedente atendiendo al régimen de deducción que el consultante deba aplicar en el año en que soporte la cuota correspondiente a la adquisición de la vivienda permite la deducción íntegra de ésta, la parte vendedora podrá renunciar a la exención y, en consecuencia, la operación quedará sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido.

Conviene destacar que la sociedad deberá valorar el derecho a la deducción en función del uso o actividad a la que va a afectar la vivienda adquirida. A este respecto debe señalarse que no se indica en la consulta si el piso que se pretende adquirir va a ser destinado en su totalidad o sólo en parte a oficinas, ni si en las mismas se van a desarrollar o no exclusivamente operaciones que generen derecho a la deducción, por lo que no es posible pronunciarse acerca de la procedencia o no de la renuncia a la exención.

La presente contestación es meramente informativa y no tiene el carácter de vinculante que se define en el artículo 94.4 de la Ley Foral 13/2000, de 14 de diciembre, General Tributaria. No obstante, cuando se actúe de acuerdo con los criterios expuestos en la misma, no se incurrirá en responsabilidad por infracción tributaria, según lo dispuesto en el punto 2 de ese mismo artículo.