Departamento de
Economía y Hacienda
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IRPF-04-05-07-EXENCIÓN POR REINVERSIÓN EN VH
- Número
- Expediente 2004/4134
- Sección origen IRPF
- Fecha 07/05/2004
- Rango Consulta
- Impuestos / Periodos
- IRPF
- Referencias
- LF 22/1998, art 45
- DF 174/1999, art 40
- DF 174/1999, art 51 y 52
- Tema Requisitos para acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual.
- Cuestión planteada
Los consultantes adquirieron un terreno urbano el (…) de septiembre de 2002 con la intención de construir en él su vivienda habitual. En mayo de 2004 se plantean iniciar la construcción de la vivienda, una vez aprobadas las normas subsidiarias de la comarca y a punto de aprobarse la reparcelación del terreno. En el momento de aprobarse la reparcelación del terreno se les otorgarán nuevas escrituras. Asimismo quieren proceder a la venta de la que hasta el momento es su vivienda habitual y acogerse a la exención por reinversión en la nueva vivienda habitual. Cuestiones:
1ª ¿Cuál es el plazo de que disponen para reinvertir el importe de la venta de su vivienda habitual de modo que el incremento de patrimonio obtenido esté exento?
2ª ¿Qué fecha debe tomarse como fecha de compra del terreno, el (…) de septiembre de 2002 o el momento en que se otorguen las nuevas escrituras como consecuencia de la reparcelación?
- Contestación
El artículo 45 de la Ley Foral 22/1998, de 30 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, excluye de gravamen “los incrementos de patrimonio obtenidos por la transmisión de la vivienda habitual del sujeto pasivo, siempre que el importe total de la misma se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.”
El desarrollo reglamentario de este precepto aparece recogido en el artículo 40 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Decreto Foral 174/1999, de 24 de mayo, que a los efectos que aquí interesan señala:
“1. Podrán gozar de exención los incrementos patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del sujeto pasivo cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo.
2. Se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se hubiera utilizado para adquirir la vivienda transmitida y que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. En todo caso se minorará el valor de transmisión en el importe obtenido que se destine a la amortización del principal en dicho momento, importe que no se computará a los efectos de determinar la base de la deducción por inversión en vivienda habitual.
3. A efectos de la determinación del importe de la reinversión se computarán las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y en el caso de financiación ajena la amortización de la misma.
4. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un periodo no superior a dos años.
Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del periodo impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el sujeto pasivo vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga el incremento de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente se considerará como importe reinvertido las cantidades que se hubieran satisfecho en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual en el plazo de los dos años anteriores a la enajenación.
5. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional del incremento patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
6. Para la calificación de la vivienda como habitual se estará a lo dispuesto en el artículo 51 de este Reglamento. Asimismo, podrán acogerse a la exención los sujetos pasivos que transmitan la vivienda no habitual cuando la misma, dentro de los dos años anteriores a la transmisión, hubiera sido la habitual.
7. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte del incremento patrimonial correspondiente.
En tal caso, el sujeto pasivo imputará la parte del incremento patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al periodo impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.”
Por su parte, el artículo 52 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas asimila a la adquisición de vivienda la construcción “cuando el sujeto pasivo satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras o entregue cantidades a cuenta al promotor de aquéllas, siempre que finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión”, y la compra del terreno “que, de acuerdo con las normas urbanísticas, sea necesario para la construcción de la vivienda”.
Con arreglo a esta normativa podemos realizar las siguientes puntualizaciones relativas a su caso concreto:
Los consultantes podrán acogerse a la exención por reinversión si destinan el importe obtenido en la venta de su vivienda habitual a realizar pagos por la construcción de la nueva vivienda habitual, siempre que la construcción finalice en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión y la nueva vivienda cumpla los requisitos establecidos en el artículo 51 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
También es posible aplicar el dinero a la adquisición del terreno que de acuerdo con las normas urbanísticas sea necesario para la construcción de la vivienda, siempre que, en ese caso, la construcción de la vivienda termine en el plazo de cuatro años desde la compra del terreno.
De acuerdo con el apartado 4 del transcrito artículo 40, se considerarán reinvertidas las cantidades satisfechas en la compra del terreno en los dos años anteriores a la fecha de venta de la vivienda y también las cantidades que se destinen a la construcción de la vivienda en los dos años posteriores a la venta.
Es decir, el dato fundamental para computar el plazo de reinversión no es el momento de adquisición de la nueva vivienda (en su caso concreto, del terreno), sino cuándo se satisfacen las cantidades para su adquisición. En caso de financiación ajena se considera que la inversión se produce en el momento de amortización del préstamo.
En relación con la segunda cuestión planteada, para determinar la fecha de adquisición del terreno habrá que aplicar la regla civil del “título y el modo”, puesto que la norma fiscal no establece nada al respecto.
Según lo establecido en el artículo 1462 del Código Civil la traditio tiene lugar normalmente con la puesta en poder y posesión del comprador o con el otorgamiento de la escritura pública cuando la venta se realice mediante la misma, salvo que de la propia escritura no resultare claramente lo contrario.
Por tanto, la adquisición del terreno se habrá producido con la firma de la primera escritura pública, no afectando a dicha adquisición el otorgamiento de nuevas escrituras como consecuencia de la reparcelación.
Lo que comunico a Ud. con el alcance y a los efectos previstos en artículo 94 de la Ley Foral General Tributaria.
